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澳洲未来十年房地产行业预测

置业锦囊发布时间: 2017-01-11 来源:Q房网



       澳洲“都市房地产战略” (Metropole Property Strategists)公司的总经理 Michael Yardney撰写了一系列的文章,论述了过去十年房地产市场经历的最大变化,并且对房地产市场的未来做出了展望。

       据澳洲精明房地产公司报道,作为一名在房地产领域投资了40多年的专业人士,Yardney很肯定地说,未来十年是又一个充满挑战的十年。

       他说:“尽管我们可以从过去发生的事情中学到许多,但不一定能够帮助我们预知未来。而且我们都知道,预测从来不可能是不出错的。”

Yardney对未来的预测如下:

1.低的资本增值

       全澳正处于一个低增值的时期,这是因为低的经济增长、低的通货膨胀、低的利率、低的工资增长。这意味着,我们不大可能看到巨大的繁荣或萧条。当然, 具有战略眼光的投资者们可以在房地产周期的任何时候赚到钱,通过对所要购房房产的精心挑选,然后通过对房产的改造或开发制造出资本增长。


2.比较低的利率

       十年之前,如果你的房贷利率在10%以下,那么你已经很开心了。十年时间里,利率已经减半,举债还贷的负担减轻了。十年前,买50万澳元的房子的抵押贷款还贷一年约5万澳元。今天,一处100万澳元的房子还贷一年约需要5万澳元。


3.服务业的增加

       澳洲经济的未来将主要取决于服务业的就业增长。澳新银行(ANZ)估计,目前澳洲的就业中有87%工作于服务业领域。服务业到2030年将成为澳洲 对亚洲的头号出口行业,服务业雇用的人员会比所有其它出口行业的总合还多。澳新银行还估计,到2030年,服务业将提供100万个新就业。


4.房地产市场将变得更加分散

       随着澳洲未来的经济将由服务业来推动,房地产价格的上涨将出现在能提供新就业的地方、工资增长高于平均的地方。

       这很可能会出现在大的州府城市中。

       更具体而言,墨尔本、悉尼与其它州府城市之间的差距,还有与州府城市之外地区之间的差距,在未来十年,衹有扩大的可能。但这可能会随之带来很多问题。

我们的城市如何准备接纳500多万的人口。如果人口达到那么多时,一些城市将变得不太“适合居住了”。


5.更多的人住在公寓房里

       随着我们城市人口更加稠密、更加拥挤,更多的人将会居住在公寓房里及连排二层房里。

       这部分也是因为人口的老龄化,还有家庭规模的缩小,一家衹有一、两个人;部分也是因为房价很高,负担不起,而土地的供应有限,除了中高密度的建房开发之外所剩无几。

       对房地产的需求在增加,特别是在悉尼和墨尔本,房价会继续攀升,我们的大都市可能会变得就像纽约曼哈顿的情况一样,对普通的首次置房者来说,可望而不可及了。


6.内城区公寓房市场的破裂

       近年来我们许多州府城市的公寓楼建筑激增,有很多报道对这个问题进行了论述。

       就像过去的每一次房地产繁荣的情形一样,房地产开发商走在了前面,最终给我们留下来公寓楼的大量过剩,特别是在墨尔本、布里斯本、珀斯、悉尼的中央商务区。

       尽管许多新建公寓以楼花的形式悉数卖给了外国的投资者,如今,买了这些房子的许多人难以成交,因为银行改变了房贷标准。违约不交割的情况将大批出现。

       这将会导致某些正在修建的大公寓楼在长达十年的时间里房价不涨、房租不涨。


7.低的人口增长

       过去十年的前五年里,澳洲出现了人口的大量增加,这帮助推动了矿产业的繁荣。

       现在,澳洲的人口预计年增长率略低于1.5%。这样的增长速度不大,不过也会造成未来十年最大的四个城市人口增加15%。

       如此的人口增长将可能对基础设施,特别是交通设施构造压力,而最终把内城区的房价抬高上去。


8.将有更多的“白色噪音”

       未来十年,市场消息之大多数不仅是没有用的,而且对读者的财务健康是有害的。


9.不可预知因素始终存在

       尽管有最好的经济研究与预测,每年都会出现不可事先预知的因素,某个出乎意料的事件或情况突然冒出,把原先人们认认真真做出的预测粉碎得无影无踪。

       当然,这些不可预见的因素可以是负面的(如2008年全球金融危机的后果),也可以是积极的(由中国推动的2010-2012年的资源繁荣);可以是局部的,也可以是更大范围的(如美国2008年的次级贷款危机)。

       不可预见因素影响经济的大局。经济大势的改变无疑会影响到房地产市场。而房地产市场也有自己的不可预见的因素。





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